التنظيم القضائي

بقلم ذ عبد الله علمي ادرسي
ماستر التوثیق والمناز ات المد
تحت عدد: 678
من الثابت أن الحق العیني لا یقوم الا بتقییده في السجل العقاري، وذلك إعمالا لروح المبدأ القاضي بالاثر المنشئ للتقییدات والذي یجد أساسھ في الفصل 65من ظھیر التحفیظ العقاري

لكن قد یحدث أن یتعذر أحیانا تسجیل ھذا الحق بصفة نھائیة لسبب ما، فیتم تقییده احتیاطیا حمایة لھ طیلة مدة ھذا التقیید، فالتقیید الاحتیاطي اذن وسیلة لضمان حق قابل للتقیید حالت عوائق دون تقییده نھائیا.
ھذا وتعد الیة التقیید الاحتیاطي إحدى أھم الالیات التشریعیة لحمایة الحقوق وصیانتھا، ولكن اللجوء الیھا وإعمالها غالبا ما یولد منازعات یكون للقضاء فیھا كلمتھ، لذلك نتسائل عن أن أثر التدخل القضائي في حمایة الحقوق المقیدة احتیاطیا ؟

وللاجابة عن ھذا التساؤل، فان الامر یقتضي منا التطرق للنقاط التالیة
بعض أنواع التقییدات الاحتیاطیة .
- نماذج لبعض المقررات القضائیة المتعلقة بالتقیید الاحیتاطي.
- أثر العمل القضائي المتعلق بدعاوى التقیید الاحتیاطي في حمایة الحقوق
أولا: بعض أنواع التقييد الاحتياطي
عدد الفصل 85من القانون رقم 14.07حالات التقیید الاحتیاطي، حیث قد یكون ھذا الاخیر مبنیا على سند یبرره، أو على أمر صادر عن رئیس المحكمة الابتدائیة التي یقع العقار بدائرة نفوذھا، أو مبنیا على مقال للدعوى مرفوع أمام القضاء
لكن ھل ھذه الحالات حصریة، أم ھناك حالات اخرى؟ سرعان ما تجیبنا الفقرة الاخیرة من نفس الفصل سالف الذكر، حیث یجوز تأسیس تقییدات احتیاطیة على اسس اخرى وذلك في اطار نصوص تشریعیة خاصة.
وسنتولى الحدیث عن بعض حالات التقیید الاحتیاطي على الشكل التالي
1التقیید الاحتیاطي بناء على سند یبرره
یقصد بالسند ھنا كل ما یثبت وجود حق عیني أو شخصي یدلي بھ احد الاطراف، لكن قد یحدث ألا یكون ھذا السند تاما، أي ناقصا، لذلك خول المشرع لصاحب ھذا السند تقیید حقھ احتیاطیا حفظا لھ . ومدة ھذا التقیید 10أیام یجب ان یصیر ھذا السند قابلا للتسجیل وإلا شطب علیھ

-2التقیید الاحتیاطي بأمر من رئیس المحكمة الابتدائیة
في ھذه الحالة یحق لمن یدعي حقا عینیا أو شخصیا على عقار، أن یتقدم أمام رئیس المحكمة الابتدائیة الكائن العقار بدائرة نفوذھا، ویدلي بما یثبت صحة ادعاءاتھ. ولرئیس المحكمة أن یصدر الامر بالتقیید او یرفض ذلك. وتسري اثار الامر بالتقیید لمدة ثلاثة أشھر ابتداءا من تاریخ صدوره

-3التقیید الاحتیاطي المبني على مقال افتتاحي للدعوى
لكل من یدعي حقا عینیا على عقار، أن یلجأ الى المحكمة ویعد مقالا افتتاحیا ویقدم نسخة منھ الى المحافظ العقاري للمحافظة على حقھ طیلة أمد النزاع. ویسري ھذا النوع من التقییدات لمدة شھر قابلاة للتمدید بأمر من رئیس المحكمة الابتدائیة

-4حالات خاصة للتقیید الاحتیاطي
سبق أن ذكرنا أن حالات التقیید الاحتیاطي لیست فقط تلك المحصورة في الفصل 85من ظ ت ع اذ یمكن أن تقید احتیاطیا حقوق تنص علیھا تشریعات خاصة، كما اذا تعلق الامر بالتقیید الاحتیاطي في اطار قانون نزع الملكیة لاجل المنفعة العامة، أو نظیره في اطار بیع العقار في طور الانجاز

التقیید الاحتیاطي المبني على قرار نزع الملكیة لاجل المنفعة العامة
یتعین على الجھة النازعة للملكیة أن تودع قرار التخلي لدى المحافظة العقاریة، التابع لھا موقع العذقارات المعنیة، وبناءا على ھذا الایداع یتعین على المحافظ تسلیم نازه الملكیة شھادة تثبت أن مشروع التخلي قد تم تقییده في الرسوم العقاریة، عملا بالفصل 85من ظ ت ع، وذلك إذا تعلق الامر بعقارات محفظة.
ورغم أن ھذا الایداع شبیھ بالتقیید الاحتیاطي، الا أنھ یختلف عنھ من حیث أن الامر في نزع الملكیة لا یتعلق بادعاء حق ولا بنزاع حول الحق المطلوب تقییده، بل بتدخل القانون لمباشرة نزع الملكیة.

التقیید الاحتیاطي بمناسبة بیع العقار في طور الانجاز
سمح المشرع، وذلك بموجب المادة 10من قانون ،44.00للمشتري بامكانیة اجراء تقیید احتیاطي لعقار یوجد في طور الانجاز، وذلك بناءا على عقد البیع الابتدائي للحفاظ على حقوقھ مؤقتا. ویبقى ھذا النوع من التقیید ساریا الى غایة تقیید عقد البیع النھائي بالرسم العقاري للعقار المبیع

ثانيا : نماذج لبعض المقررات القضائية المتعلقة بالتقييد الاحتياطي:
كما سلف الذكر، یعد التقیید الاحتیاطي آلیة مھمة لحمایة الحقوق التي حالت عوائق دون تقییدھا نھائیا، ولكن اللجوء الى ھذه الآلیة واعمالھا غالبا ما یولد منازعات یتدخل فیھا القضاء. ومن امثلة ما جاد بھ العمل القضائي في ھذا الباب نذكر الامر الصادر عن رئیس المحكمة الابتدائیة بالدار البیضاء عدد 2014/10والذي جاء فیھ ان "العقد سند الطالب من العقود غیر القابلة للتسجیل النھائي لمخالفتھ قانون التجزئات العقاریة والتجمعات السكنیة 90.25مما یتعین معھ التصریح برفض الطلب"

ونفس الامر یتكرر اذ یتم رفض السند الذي یعتمده طالب التقیید لمخالفتھ تشریعات خاصة كطلب تقیید عقد وارد على عقار خاضع لنظام الملكیة المشتركة المنظمة بموجب قانون 18.0

كما نجد امرا قضائیا آخر قضى بضرورة ادلاء طالب التقیید بما یثبت صحة ادعاءاتھ "وحیث إن التقیید الاحتیاطي یقتضي ان یكون الحق ثابتا وموجودا وقت طلب التقیید وھو ما لم یثبتھ الطالب مما یتعین معھ رفض الطلب" امر لرئیس ابتدائیة الدار البیضاء عدد 2012/10/26740

وفي قرار آخر صادر عن محكمة الاستئناف بسطات والقاضي برفض التقیید الاحتیاطي لحق لكونھ یرد على عقار محبس ولانھ لا یخضع للتقیید النھائي )قرار عدد .(2013/15
فالملاحظ اذن من خلال ھذه النماذج، أن القضاء یفرض رقابة صارمة على الطلبات المتعلقة بالتقیید الاحتیاطي ومدى توفرھا على الشروط القانونیة المطلوبة لقبولھا.
والتساؤل الذي یبقى، ھل من اثر لھذا التدخل القضائي في حمایة الحقوق المقیدة احتیاطیا؟
ثالثا: أثر العمل القضائي المتعلق بدعاوى التقييد الاحتياطي في حماية الحقوق:
إن ما سبق ذكره وبالشكل المبین آنفا لیبرز وبحق دور القضاء في فرض الرقابة على التقییدات الاحتیاطیة، وذلك في سبیل حمایة حقوق طالبي ھاتھ التقییدات أو حتى حقوق الغیر حسن النیة

ومن صور ھاتھ الحمایة ما جاء بھ امر لرئیس المحكمة الابتدائیة من "أن المسجلین بالرسم العقاري ِ موضوع الطلب یعتبرون أغیارا للعقد سند الطالب، والقاعدة انھ لا یمكن التقاضي بین اثنین في مال (2013/10/30262 ثالث"

ھذا ویقید الحق العیني المحكوم بھ قضاء من تاریخ تقییده احتیاطیا وبأثر رجعي، ومن ثم یتجلى دور التدخل القضائي في صیانة الحق المراد تقییده احتیاطیا
كما ان العمل القضائي افرز عدة قواعد تسیر في طریق حمایة الحقوق المقیدة احتیاطیا، حیث یستفاد من مضامین قرار صادر عن محكمة النقض عدد 3759سنة 2004أن "التقیید الاحتیاطي لا یمنع من انتقال العقار الى الغیر كما انھ یحفظ للمقید الرتبة ولو في حال انتقال الحق العیني الى الغیر

ثم إن العبرة في مجال العقارات المحفظة، بالتسجیل في الرسم العقاري، وذلك من اجل نقل الملكیة، لا بتاریخ ابرام العقد ... وان توقیع المستأنف لتقید احتیاطي على الرسم المذكور یكسبھ الرتبة والاسبقیة على غیره من المتعاقدین الذین اھملوا تسجیل حقوقھم )قرار لمحكمة النقض عدد 2249سنة .(2

یتبین اذن ان قضاء محكمة النقض حمى حقوق من سارع الى تقییدھا احتیاطیا باقرار حقھ في الأسبقیة، بل انھ حمى حتى حقوق الغیر حسن النیة حیث جاء في قرار لھ عدد 1915سنة 2005ما یلي: "لكن حیث إن الفصل 65من ظھیر 8غشت 1913اوجب اشھار جمیع الاتفاقات والاحكام الحائزة لقوة الشيء المقضي بھ في السجل العقاري، وان ما یقع من ابطال أو تغییر لاحق لما تضمنتھ الرسوم العقاریة من تسجیلات لا یمكن التمسك بھ في مواجھة الغیر المسجل بحسن نیة ولا یمكن ان یلحق اي ضرر بھ"

خــــــــــاتمة:
یتبین إذن من خلال ھذا العرض الوجیز، أن القضاء اضطلع بدور ریادي وسعى الى تكریس الحمایة للحقوق المقیدة احتیاطیا. وذلك حاول تحقیقھ بطریقین
-5في بعض الاحیان یخرج رئیس المحكمة باعتباره قاضیا للتقیید الاحتیاطي عن دوره ھذا، إلى دور قاضي الموضوع.إذ أنى لھ أن یحمي الحقوق بمجرد تلمس المستندات وتحسسھا ، دون الفصل في صحة العقود، ومدى قابلیتھا للتقیید الاحتیاطي من عدمھ؟
-6إن العمل القضائي – خصوصا الصادر عن محكمة النقض ومحاكم الاستئناف بالمغرب- كرس عدة مبادئ یمكن صیاغة بعضھا على النحو التالي:
إن القضاء یرد الدفع بحسن نیة المقید في الرسم العقاري لسبب وجیھ متمثل في السبقیة التي قررھا القانون لصاحب التقیید الاحتیاطي. فلا عبرة إذن بحسن النیة من عدمھ في حالة وجود حق سابق مقید احتیاطیا
إن قضاء محكمة النقض، استقر على أن التقیید الاحتیاطي یحفظ الرتبة لصاحبھ من حیث الزمن .وترجع اثاره في حفظ الرتبة من تاریخ اجراء اللتقیید الاحتیاطي، لا من تاریخ المقرر القضائي المنشئ للحق أو الكاشف لھ

بعض المراجع المعتمدة:
عمر أزوكار: التقییدات والتشطیبات في الرسم العقاري في ضوء نوازل قضاء محكمة النقض ومحاكم الموضوع.
محمد خیري: قضایا التحفیظ العقاري في التشریع المغربي، الطبعة الخامسة، .2009
الدقوقي عبد العالي-البكاي المعزوز: محاضرات في نظام التحفیظ العقاري، مطبعة سجلماسة، مكناس.

بقلم ذ عبد الله علمي ادرسي
ماستر التوثیق والمناز ات المد
 


أعلى الصفحة